房地产法属于什么法？民法典框架下的物权与交易规范
一、房地产法的法律属性
房地产法属于经济法与民法的交叉领域，核心调整对象为不动产的物权关系和市场交易行为。其法律渊源包括：
1. 《民法典》物权编（基础性规范）
2. 《城市房地产管理法》（行政管理规范）
3. 《土地管理法》《城乡规划法》（土地用途管制）
4. 地方性法规与司法解释（如商品房预售细则）
重点内容：房地产法兼具私法属性（平等主体间的交易）与公法属性（政府调控与监管），是典型的社会法范畴。
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二、民法典物权编对房地产的规范
（一）物权法定原则
《民法典》第208条明确规定不动产权利类型，包括：
– 所有权（如业主对房屋的完全支配权）
– 用益物权（如建设用地使用权、宅基地使用权）
– 担保物权（如抵押房产的优先受偿权）
案例：2021年北京某小区业主委员会诉开发商案中，法院依据《民法典》第278条，认定小区公共绿地归属全体业主共有，开发商无权擅自改建。
（二）不动产登记制度
重点内容：《民法典》第210条确立“登记生效主义”，未办理过户登记的房产买卖仅产生债权效力。
案例：2020年上海李某与王某房屋买卖纠纷中，李某支付房款但未过户，后房屋被王某抵押给银行。法院判决李某仅能主张违约责任，银行因抵押登记优先受偿。
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三、房地产交易的特殊规则
（一）商品房预售监管
《城市房地产管理法》第45条要求预售需符合：
1. 已交付全部土地出让金
2. 取得预售许可证
3. 投入开发资金达总投资25%以上
案例：2022年杭州某楼盘“烂尾”事件中，开发商未取得预售证违规收款，购房者依据《民法典》第563条解除合同并获赔利息损失。
（二）农村宅基地流转限制
重点内容：宅基地使用权依《民法典》第363条不得向非集体成员转让，但试点地区（如浙江）允许同集体经济组织内流转。
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四、司法实践中的争议焦点
1. “借名买房”效力认定：2023年最高法案例明确，规避限购政策的借名协议通常无效。
2. “法拍房”权利瑕疵：买受人需自行承担原业主欠缴的物业费（《民法典》第945条）。
结语：房地产法在民法典框架下形成“物权保障+交易安全+公权干预”的三维体系，实务中需综合运用公私法规则。