建筑物区分所有权中业主共有部分包括哪些？
说实话，上个月有个粉丝在后台跟我抱怨，说自己买了一套二手房，结果原房主把阳台封起来当卧室卖了，新业主觉得阳台是自家的，想拆墙改造，结果被物业拦下，说阳台属于共有部分。他一脸懵地问我：建筑物区分所有权中业主共有部分包括哪些？ 怎么连自己家门口的阳台都做不了主？这事儿其实特别典型，今天咱就掰开揉碎了聊聊。
一、开篇：先别急着争“我家门口”，共有部分有法律红线
刚那个粉丝的问题，答案其实很明确：阳台外墙、承重结构这些，哪怕在你家窗户外面，也真不是你想动就能动的。🎯 因为《民法典》第二百七十一条到第二百七十四条讲得很清楚，建筑物区分所有权分三块：专有部分、共有部分和共同管理权。说白了，共有部分就是全体业主一起拥有的地方，谁也不能独占。
二、核心知识：到底哪些算共有部分？分三块看
（一）法定共有：法律直接规定了，跑不掉
1. 建筑区划内的道路、绿地（除城镇公共道路、公共绿地外）——比如小区里的主干道、中心花园，哪怕在你家楼下，也是大家的。
2. 建筑区划内的其他公共场所、公用设施——比如电梯井、楼梯间、走廊、门厅、设备间（水泵房、配电房）。
3. 物业服务用房——物业办公那间屋子，产权归全体业主，不是物业公司的。
⚠️ 这里有个小窍门：凡是《建设工程规划许可证》附图里标注为“配套”的，基本都属于共有部分。你买房时那个户型图，只画你家框框内的部分，框框外全是共有的。
（二）约定共有：合同里写了，才算数
有些部分，法律没直接规定，要看开发商和业主的约定。比如：
– 地下车库：如果开发商在《商品房买卖合同》里写明“车位归开发商所有”，那部分车位就不是共有的。但如果是人防工程改造的车位，性质又不一样，很多地方规定归国家所有，平时由业主使用。
– 楼顶平台：如果顶层业主在购房合同里明确买了平台使用权，那可能算专有；但如果没有，屋顶是共有的，用来装太阳能、晾衣架都得大家同意。
（三）天然共有：物理上没法分割的
– 外墙、屋顶、承重墙、梁柱——这些是结构安全的关键，哪怕在你家室内，也是共有部分。之前有个案例，业主把自家承重墙敲了，结果整栋楼开裂，最后被起诉赔偿，这真不是开玩笑。
– 给排水、供电、燃气等管线主干的通道——这些埋在你家墙里的管道，如果属于公共管线，维修时业主要配合，不能阻拦。
💡 个人经验：判断标准很简单，你用起来不碍事，但拆了会影响别人安全的，基本就是共有部分。
三、实战案例：一个车位引发的“血案”
去年我指导过一个案例。一个三线城市的小区，开发商把地面规划的车位打包卖了，每个5万块，有业主买了，但没买车位的业主觉得不公平——这地面本来就是大家的。后来一查规划图，发现这批车位根本不在“专有面积”里，属于建筑区划内的公共场所。最后法院判定：开发商无权售卖，已收的钱全部退还。
惊喜的是，业委会用这笔退款给小区装了智能门禁和监控，物业费还降了0.2元/平米/月。这个案例说明，你要是不清楚共有部分的边界，很容易被“二次收割”。
四、常见问题解答（评论区高频问的）
Q1：一楼住户用不用交电梯费？
A：只要房产证里有“公摊面积”这个词，不管你住几楼，电梯也是共有设施，一楼也要承担维护费。除非你们业主大会投票有特别约定（比如减免），不然照交。
Q2：小区里的广告牌收入归谁？
A：归全体业主！电梯广告、道闸广告，那都是共有部分的收益。业主委员会可以要求物业公示这笔钱，并且把它计入公共收益账户。
Q3：邻居把鞋柜放在走廊，算侵权吗？
A：算。走廊是共有部分，属于全体业主，私人占用属于侵犯其他业主共有权。可以先找物业，再向街道办或者住建部门投诉。
总结一下
想弄清楚建筑物区分所有权中业主共有部分包括哪些，你就记住三句话：规划配套全是公，墙顶结构不能动，合同约定要看清。说实话，很多纠纷本质就是信息不对称——开发商想多卖钱，物业想多收钱，咱业主只能多学点知识保护自己。
（当然这只是我的看法）你在买房或者住小区时，有没有遇到过“共有部分被侵占”或者“开发商乱卖配套”的情况？评论区告诉我，我帮你出出主意！👇